Trocar um imóvel próprio por um alugado para aproveitar a atual alta dos preços é uma decisão que envolve mudanças significativas nas finanças pessoais.
Vendi meu imóvel e vou pagar aluguel
Luciana Seabra do Valor
A reportagem abordou detalhadamente o assunto e contou como dois casais resolveram abrir mão da segurança da casa própria para viver pagando aluguel. E como estão fazendo para administrar a angústia de ter que investir o elevado volume de recursos financeiros recebidos após a venda do imóvel e, simultaneamente, acompanhar a evolução do mercado imobiliário.
Apesar de estarem em momentos de vida diferentes, pesou na decisão dos casais o aumento da qualidade de vida. Sérgio e Paula, na faixa dos 30 anos, decidiram mudar para um apartamento maior, próximo do local de trabalho e da escola do filho. Cleiton e Célia, depois de 50 anos de gastos controlados, filhos criados e financiamento do imóvel quitado, resolveram realizar o sonho de morar em uma cobertura.
A combinação de queda das taxas de juros com aumento da disponibilidade de financiamentos provocou uma valorização generalizada dos imóveis residenciais nas grandes cidades brasileiras. Os aluguéis, por sua vez, subiram em ritmo mais moderado e, como consequência, a relação entre o valor do aluguel e o preço do imóvel está menor do que era no passado.
Para os casais pragmáticos é tentadora a possibilidade de “realizar o lucro”, como dizem os operadores do mercado de ações: vender na alta um ativo que foi comprado quando o mercado estava em baixa. O problema são os montantes envolvidos e a possibilidade de que os preços continuem subindo.
No entanto, é possível minimizar os riscos financeiros decorrentes da decisão de vender a casa própria para alugar outro imóvel fazendo uma boa gestão dos investimentos. Uma das técnicas para escolher a melhor aplicação é analisar os riscos que se pretende evitar ou, pelo menos, reduzir.
Em primeiro lugar, é importante considerar que os aluguéis são reajustados anualmente pela inflação e, dessa forma, a preocupação deve ser com a preservação do poder de compra do valor da aplicação. Um problema é que o padrão de reajuste dos aluguéis é a variação do IGP-M, mas não é comum encontrar aplicações financeiras corrigidas por esse indexador.
A melhor solução, então, é investir em papéis corrigidos pelo IPCA, tendo em vista que no longo prazo a tendência é que todos os índices de inflação tenham variação semelhante.
O segundo fator igualmente importante é a solidez do investimento, principalmente considerando que os montantes envolvidos são altos e o fato de que, geralmente, o imóvel em que o casal vive representa uma fração elevada da riqueza total da família.
Para trocar a segurança do imóvel próprio pelos rendimentos da aplicação financeira, é necessário que o investimento tenha a menor possibilidade possível de sofrer algum tipo de calote. A opção mais segura são os títulos públicos.
O terceiro ponto para ser considerado é a necessidade de liquidez periódica para uma pequena parcela do valor total da aplicação. Isso porque será preciso usar parte dos rendimentos para pagar os aluguéis e a melhor alternativa para suprir essa exigência são os papéis que pagam rendimentos regulares a cada seis meses.
Finalmente, o ideal é que a aplicação seja de longo prazo, para reduzir o risco de que as premissas que foram usadas para embasar a decisão de vender para alugar mudem drasticamente.
Uma opção de investimento que reúne todas as características acima é a NTN-B com vencimento em 2045 negociada no Tesouro Direto. A tabela abaixo simula as consequências financeiras da decisão de vender para alugar.
Considerando os preços de mercado dos papéis públicos no dia 15 de fevereiro de 2012 e assumindo a tributação de 15% sobre os rendimentos da aplicação, um casal poderia vender a casa comprada pelo valor hipotético de R$ 400 mil por R$ 1 milhão, pagar os custos de corretagem e imposto de renda sobre o lucro imobiliário para morar em outro imóvel pagando aluguel de aproximadamente R$ 3 mil.
Nesse caso, mesmo que o aluguel aumentasse 5%, além da inflação, a cada renovação do contrato de 30 meses, os rendimentos da aplicação dariam para pagar aluguéis durante 34 anos. Os cálculos foram feitos considerando apenas os rendimentos reais, ou seja, acima da inflação. Também foi levado em conta o imposto de renda de 15% sobre os rendimentos da aplicação financeira.
Simulações são sempre imprecisas, mas importantes para conferir o embasamento da estratégia e reduzir os riscos envolvidos na decisão de vender para alugar.
A reportagem abordou detalhadamente o assunto e contou como dois casais resolveram abrir mão da segurança da casa própria para viver pagando aluguel. E como estão fazendo para administrar a angústia de ter que investir o elevado volume de recursos financeiros recebidos após a venda do imóvel e, simultaneamente, acompanhar a evolução do mercado imobiliário.
Apesar de estarem em momentos de vida diferentes, pesou na decisão dos casais o aumento da qualidade de vida. Sérgio e Paula, na faixa dos 30 anos, decidiram mudar para um apartamento maior, próximo do local de trabalho e da escola do filho. Cleiton e Célia, depois de 50 anos de gastos controlados, filhos criados e financiamento do imóvel quitado, resolveram realizar o sonho de morar em uma cobertura.
A combinação de queda das taxas de juros com aumento da disponibilidade de financiamentos provocou uma valorização generalizada dos imóveis residenciais nas grandes cidades brasileiras. Os aluguéis, por sua vez, subiram em ritmo mais moderado e, como consequência, a relação entre o valor do aluguel e o preço do imóvel está menor do que era no passado.
Para os casais pragmáticos é tentadora a possibilidade de “realizar o lucro”, como dizem os operadores do mercado de ações: vender na alta um ativo que foi comprado quando o mercado estava em baixa. O problema são os montantes envolvidos e a possibilidade de que os preços continuem subindo.
No entanto, é possível minimizar os riscos financeiros decorrentes da decisão de vender a casa própria para alugar outro imóvel fazendo uma boa gestão dos investimentos. Uma das técnicas para escolher a melhor aplicação é analisar os riscos que se pretende evitar ou, pelo menos, reduzir.
Em primeiro lugar, é importante considerar que os aluguéis são reajustados anualmente pela inflação e, dessa forma, a preocupação deve ser com a preservação do poder de compra do valor da aplicação. Um problema é que o padrão de reajuste dos aluguéis é a variação do IGP-M, mas não é comum encontrar aplicações financeiras corrigidas por esse indexador.
A melhor solução, então, é investir em papéis corrigidos pelo IPCA, tendo em vista que no longo prazo a tendência é que todos os índices de inflação tenham variação semelhante.
O segundo fator igualmente importante é a solidez do investimento, principalmente considerando que os montantes envolvidos são altos e o fato de que, geralmente, o imóvel em que o casal vive representa uma fração elevada da riqueza total da família.
Para trocar a segurança do imóvel próprio pelos rendimentos da aplicação financeira, é necessário que o investimento tenha a menor possibilidade possível de sofrer algum tipo de calote. A opção mais segura são os títulos públicos.
O terceiro ponto para ser considerado é a necessidade de liquidez periódica para uma pequena parcela do valor total da aplicação. Isso porque será preciso usar parte dos rendimentos para pagar os aluguéis e a melhor alternativa para suprir essa exigência são os papéis que pagam rendimentos regulares a cada seis meses.
Finalmente, o ideal é que a aplicação seja de longo prazo, para reduzir o risco de que as premissas que foram usadas para embasar a decisão de vender para alugar mudem drasticamente.
Uma opção de investimento que reúne todas as características acima é a NTN-B com vencimento em 2045 negociada no Tesouro Direto. A tabela abaixo simula as consequências financeiras da decisão de vender para alugar.
Considerando os preços de mercado dos papéis públicos no dia 15 de fevereiro de 2012 e assumindo a tributação de 15% sobre os rendimentos da aplicação, um casal poderia vender a casa comprada pelo valor hipotético de R$ 400 mil por R$ 1 milhão, pagar os custos de corretagem e imposto de renda sobre o lucro imobiliário para morar em outro imóvel pagando aluguel de aproximadamente R$ 3 mil.
Nesse caso, mesmo que o aluguel aumentasse 5%, além da inflação, a cada renovação do contrato de 30 meses, os rendimentos da aplicação dariam para pagar aluguéis durante 34 anos. Os cálculos foram feitos considerando apenas os rendimentos reais, ou seja, acima da inflação. Também foi levado em conta o imposto de renda de 15% sobre os rendimentos da aplicação financeira.
Simulações são sempre imprecisas, mas importantes para conferir o embasamento da estratégia e reduzir os riscos envolvidos na decisão de vender para alugar.
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